Ogrzewanie w Spółdzielni Mieszkaniowej jest drogie a znaczna część spółdzielców jest niesprawiedliwie traktowana.

Takie zarzuty wprost formułują mieszkańcy niezadowoleni z wysokości rozliczeń za ogrzewanie w 2022 roku.

Przypomnijmy. Zdjęcia swoich rozliczeń wielu mieszkańców opublikowało w Internecie. Do mieszkań o powierzchni powyżej 70m2, w niektórych blokach trzeba dopłacić nawet 2650 zł.

Największe dopłaty mają z reguły mieszkańcy bloków niedocieplonych, którzy solidarnie w ramach funduszu remontowego dokładali się do docieplenia innych bloków, gdzie koszty są znacznie niższe. Dziś czują się oszukani i są z pewnością pokrzywdzeni. Zgodnie z zapewnieniami liczyli na to, że rozliczenie ciepła będzie wspólne dla całej SM do czasu termomodernizacji wszystkich budynków. Tymczasem oni dopłacają grubo ponad tysiąc złotych a w wielu blokach ta dopłata wynosi kilkaset złotych.

W wyjaśnieniu wysokich kosztów Prezes SM Marek Zubrzyński za powód podaje bardzo wysoką cenę miału w I-szym półroczu 2022 roku.

Do wysokich różnic w poszczególnych blokach nie odniósł się.

Naszym zdaniem poza pytaniem czy ciepło rozliczane przez SM jest drogie i czy sprawiedliwie rozliczane na poszczególne bloki, istotne jest też to czy we właściwym terminie podniesiono pobieraną od mieszkańców zaliczkę. Dla osób, które mają oszczędności zapłata w późniejszym terminie jest korzystna, gdyż dłużej mogą obracać, nie swoim pieniądzem. Ale wielu spółdzielców to osoby w wieku emerytalnym i/lub z niskim wynagrodzeniem, które często z trudem wiążą koniec z końcem. Tak duże obciążenie może być dla nich powodem niewypłacalności. Lepszym było odpowiednio wcześniej podnieść opłaty by ograniczyć wysokość niezbędnych dopłat. Jeśli cena miału już na początku roku okazała się wyższa to już wtedy albo zaraz po zimie widząc stratę, należało, podnieść zaliczkę. Mając odczyty ciepłomierzy można było też wcześniej reagować i podnieść zaliczkę tylko w budynkach o dużym zużyciu ciepła na m2.

Wspólnoty kupujące ciepło od PGK zaliczkę podniosły po pierwszym kwartale i planowały podnieść po trzecim, ale wtedy weszły dopłaty rządowe i nie trzeba było cen podnosić. Ich reakcja nie była spóźniona.

Spółdzielnia co prawda rozkłada spłatę do kwietnia a na wniosek do czerwca a nawet dłużej (wg ustnych zapewnień prezesa Zubrzyńskiego). Ale zwiększone wydatki przy braku dodatkowych dochodów, nawet przy rozłożeniu spłaty w czasie, będą mocno odczuwalne na jakości życia. Trudno wiec się dziwić oburzeniu mieszkańców.

W miarę naszych możliwości postaraliśmy się zebrać jak najwięcej informacji i sprawdzić czy musi być tak drogo. W tym celu zadaliśmy pytania dla prezesa SM oraz, by zweryfikować otrzymane informacje, dla Prezesa PGK Mariusza Jagłowskiego.
PGK zaopatruje w ciepło budynki i bloki o podobnej kubaturze i strukturze i nadal zasila kotłownię miałem węglowym. Ceny oferowane przez PGK mogą więc być dobrym porównaniem, gdyż SM jako podstawowy powód wzrostu cen podaje wysokie ceny miału.

Największą bolączką mieszkańców jest na pewno ogólny koszt ogrzewania, a nie tylko później doliczone wyrównanie. Czy musi być tak wysoki? Czy nie powinna go ograniczyć dopłata rządowa w ramach tarczy energetycznej? Czy inni płacą tyle samo?

SM w Sejnach jeszcze w 2021 roku miała 3 kotłownie i własną sieć ciepłowniczą. Z uwagi na ich zły stan techniczny i brak środków własnych na modernizację, władze SM zdecydowały się oddać ciepłownictwo w obce ręce. Podpisana została umowa z prywatną spółką, która w miejscu starej kotłowni przy ul. Wojska Polskiego 19A zbudowała nowy, ekologiczny obiekt oraz spięła dotychczasowe trzy sieci.
Był wcześniej plan modernizacji kotłowni we własnym zakresie. SM nawet przygotowała projekt i otrzymała dofinansowanie w kwocie 4,7 mln zł, ale nie zdecydowała się na realizację. Pisaliśmy o tym

Teraz to zewnętrzny podmiot ustala cenę i przedstawia kalkulację, na bazie której ją wyliczył. Zgodnie z umową może zmienić cenę raz na pół roku oraz w przypadku dużych zmian kosztów np. cen surowca zwiększyć częstotliwość. W minionym roku wg prezesa SM cena podniesiona została 3 lub 4 razy. Trudno to zweryfikować bo SM nie publikowano informacji o nowych cennikach na stronie spółdzielni.
Z uwagi na moc kotłów poniżej 5 MW, cenniki spółki nie podlegają zatwierdzeniu przez URE. Co wiec chroni mieszkańców?
SM w przypadku podejrzenia nadmiernie wysokich kosztów może wystąpić do URE o weryfikację. W ubiegłym roku takich wniosków nie było.
Zużycie ciepła, oddzielnie dla każdego bloku, na podstawie ciepłomierza podaje właściciel nowej kotłowni czyli EC Sejny Grupa CEDR Energo sp z o.o.
Spółka EC Sejny od października 2022 roku otrzymuje dofinansowanie rządowe. Wyliczenia jakie otrzymali od SM mieszkańcy to już kwoty, które nie ulegną zmniejszeniu bo obejmują już rządowe dofinansowanie.

Cena ciepła w SM jest wygórowana?
W porównaniu do cen oferowanych na sejneńskim rynku przez jedyną porównywalną kotłownię należącą do PGK, Jest.

W blokach ogrzewanych przez PGK w 2022 roku obowiązywała zaliczka na ogrzewanie w kwocie średnio 4,5 zł/m2. Wg prezesa Jagłowskiego, wstępne wyliczenia wskazują, że jest wystarczająca. Czyli rzeczywisty koszt ogrzania metra przez PGK, w budynkach podobnych do obsługiwanych przez SM, oscyluje w pobliżu 4,5 zł (bo tam też budynki nieznacznie różnią się energochłonnością).

W budynkach SM obwiązywała zaliczka w kwocie 4,5 zł do sierpnia włącznie i 7 zł od września. Po rozliczeniach wyszło, że rzeczywista opłata za ciepło to od 5,31 za m2 (w jedynym budynku, który zmieścił się w zaliczkach) do aż 8,18 zł/m2 w budynkach niedocieplonych jak Zawadzkiego 12 i 19, czy nawet 7,57 zł/2 w budynku docieplonym Konarskiego 17 (to swoją drogą jakiś ewenement, wymagający odrębnej weryfikacji). Różnicę na korzyść PGK widać gołym okiem.

Jak to wygląda w mniejszych wspólnotach?

Nie otrzymaliśmy jeszcze wystarczających informacji. Skupimy się na jednym przykładzie. Dwa nowe bloki przy ul. Pogodnej mają jedną wspólną kotłownię na pellet. Tam wspólnoty pobierały zaliczkę w wysokości 5 zł/m2 przez cały rok. Przed obecną zimą każdy z mieszkańców dopłacił po 40 z do metra kwadratowego mieszkania. Łączna wpłacona zaliczka wyniosła więc 8,33 zł/m2. Ale każde z mieszkań otrzymało 3 tys. zł rządowego dofinansowania na ogrzewanie. Niech połowa tej kwoty przypada na rok 2022. Przyjmując średnią wielkość mieszkania 50m2 to 1500 zł dofinansowania daje 2,5 zł mniej miesięcznie za metr mieszkania. Realny koszt ogrzewania w tych wspólnotach wyniósł więc 5,83 zł/m2. To też wyraźnie mniej niż w większości budynków spółdzielczych.

Dlaczego koszty ogrzewania w SM są wyższe?

Nie mamy wystarczających danych by jednoznacznie to zweryfikować. Na pewno dostawca ciepła jest droższy od PGK. Realny (scalony) koszt GJ jest wyraźnie niższy w PGK. Być może teraz mieszkańcy SM w cenie ogrzewania oddają stopniowo koszt modernizacji sieci ciepłowniczej i kotłowni, których nie zrobili za własne pieniądze a na które środki wyłożył prywatny inwestor.  
Nie bez znaczenia jest też energochłonność budynków. Stopień termomodernizacji bloków mieszkalnych w SM jest niższy. 

A dlaczego zarząd SM zrezygnował ze zbiorowego rozliczania ciepła w blokach?

Solidarne opłacanie ciepła przez mieszkańców zapobiegłoby "bankructwom" najuboższych. Wg prezesa Zubrzyńskiego wymusiła to ustawa prawo energetyczne. Jej zapisy wymagają różnicowania zużycia nie tylko do budynku ale do mieszkania by zachęcić do oszczędzania energii.

Przez lata spółdzielnia ryzykowała? Dlaczego wiec nie pociągnąć tego dalej i nadal solidarnie rozkładać obciążenia?

Jeśli tak, to może spółdzielnia nie zdążyła z termomodernizacją? Nie ma w Sejnach porównywalnej wspólnoty, która miałaby nieocieplony budynek. Co spowodowało, że SM nie potrafiła tego szybciej zrobić?

O ile to tłumaczenie jest całkiem logiczne to jednocześnie wykazuje, że spółdzielnia jako forma organizacyjna, albo sejneńska SM jako taka, nie jest instytucją tak wydolną organizacyjnie jak wspólnoty mieszkaniowe. Wspólnoty bowiem, podejmując w tym samym czasie identyczne decyzje mogły mieć w tym samym roku bloki docieplone, choćby było wspólnot pięćdziesiąt. (pomijamy tu świadomie dostępność firm budowlanych, ale ich dostępność nie była dla SM problemem)

Czy spółdzielnia zastanawiała się jak poprawić sytuację osób pokrzywdzonych? Na przykład wyższa zaliczka na fundusz remontowy w blokach już docieplonych a niższa w nieocieplonych - z wysokim kosztem ogrzewania? Tak by sumaryczna kwota nie zmieniła się.

Według prezesa SM nie ma obecnie prawnej możliwości rekompensaty dla mieszkańców budynków niedocieplonych.

Ale przypominamy, że na termomodernizację innych bloków to skierowany być może.

Tylko w jakim tempie SM jest w stanie kolejne bloki ocieplać? Przy kalkulacjach rzędu 1,5 mln netto na blok (wg SM) obecna wysokość składki - funduszu remontowego też nie wystarczy i trzeba będzie ją podnieść. Usługi i materiały budowlane podrożały tak bardzo, że lepiej było kilka lat temu podnieść składkę na fundusz remontowy i zrobić więcej dociepleń a nie teraz. 

Co wiec pozostaje mieszkańcom?

Teraz, w naszej ocenie niewiele już mogą zrobić. Pozostaje zapłacić i liczyć na to, że kolejne miesiące nie przyniosą wzrostu cen.

Wzrost jest prawie nieunikniony, gdyż od stycznia wzrósł VAT na ciepło z 8 do 23%. PGK przewiduje u siebie wzrost cen o około 0,5 - 1 zł/m2 z tego powodu. To wpływy do państwa i prywatna spółka ogrzewająca SM nie weźmie ich zapewne na siebie. Pozostaje nadzieja, że rząd, który zabierze VAT, zwiększy dofinansowanie do ogrzewania przed kolejna zimą. Jeśli SM nie zmieni zasad rozliczania i nie zwiększy zaliczki, to w kolejnym roku wielu mieszkańców ponownie dopłaci do ciepła, bo obecna zaliczka jest za niska co pokazują przesłane przez SM wyliczenia, wyższe niż obecnie pobierana kwota 7 zł/m2. Może dopłata do ogrzewania, wypłacana przez rząd w tym roku będzie przez więcej niż w poprzednim miesięcy co też zapobiegnie podwyżkom. 

Mamy już rok wyborczy a w takim czasie widzieliśmy już różne cuda. Politycy by tylko utrzymać się u władzy lub po nią sięgnąć lekką ręką rozdają pieniądze. Z tego powodu uważamy, że nie zmniejszą dopłat do ogrzewania.

Alternatywy brak.

Nawet planowana budowa nowej miejskiej ciepłowni nic nie zmieni. Jej planowana moc byłaby niewystarczająca i na starcie niezbędna byłaby rozbudowa. Poza tym Spółdzielnia Mieszkaniowa w Sejnach podpisała kilkunastoletni kontrakt ze spółką ciepłowniczą, która zainwestowała duże środki w budowę. W tym czasie, nie ma już powrotu do tego co było lub skorzystania z tańszego ciepła gdyby takie zaoferował inny podmiot.

Na wysoką cenę ogrzewania wpływa też niska cena ciepłej wody. W Spółdzielni CWU jest około dwukrotnie tańsza niż w PGK. Zużycie rozliczane jest na podstawie wodomierzy. Przy obecnej cenie za GJ stawka za metr sześcienny jest fizycznie niewystarczająca do jego podgrzania. Trudno tu coś więcej napisać, gdyż na rozliczeniach mieszkańcy nie otrzymali informacji o CWU, nie ma też zasad rozliczania CWU w Regulaminie rozliczania kosztów LINK
Potwierdzeniem nieprawidłowej wyceny ciepłej wody jest wypaczenie kosztu GJ na ogrzewanie. Na kilku porównanych blokach koszt GJ waha się pomiędzy 137 a 153 zł a powinien być identyczny.

Prezes Zubrzyński nie planuje zwoływać spotkania i wyjaśniać szczegółów. Stwierdził, że dyskusja możliwa będzie podczas zebrania walnego w miesiącu kwietniu lub maju, zależnie od tego, kiedy uda się je zwołać. Liczy się z odwołaniem z funkcji prezesa zarządu.

Jako członek spółdzielni i właściciel lokalu usługowego chciałbym też się odnieść do kosztu jego ogrzewania. 
Na podstawie otrzymanych dokumentów mieszkańcy wyliczają i publicznie wytykają niższy koszt ponoszony przez właścicieli lokali  użytkowych choć w rzeczywistości tak nie jest.
SM w sposób nieuprawniony podała w rozliczeniach większą niż rzeczywista powierzchnię lokali. Tym samym przy podzieleniu tej samej kwoty przez wyższą powierzchnię koszt jednostkowy jest niższy niż w mieszkaniach. 
Wynika to z tego, że spółdzielnia już przed rokiem, wprowadziła wskaźnik wysokościowy. Dla lokali wyższych od 2,5 m proporcjonalnie powiększa powierzchnię ogrzewaną. W praktyce jest to liczenie wg kubatury a naszym zdaniem prawo energetyczne zabrania różnego traktowania. Jeden z miejscowych przedsiębiorców wszedł w spór z SM i skierował sprawę do sądu ale rozstrzygnięcia jeszcze nie było. 
Mieszkańcy w pierwszych myślach na pewno stwierdzą, że skoro wyższy lokal to opłata powinna być wyższa. Zgodziłbym się gdyby nie fakt, że stawka za ogrzewanie całego bloku obejmuje też klatki schodowe czy piwnice, z których lokale użytkowe nie korzystają. Podobnie jak i właściciele lokali solidarnie płacą fundusz remontowy, choć z części wspólnych ich klienci nie korzystają. Pomimo tych opłat, wyręczyliśmy SM a wiec wszystkich mieszkańców i na własny koszt dokonaliśmy pełnej termomodernizacji elewacji lokalu oraz zmiany dachu. W połowie sfinansowaliśmy budowę schodów. Nagrodą za tą darowiznę jest większy koszt ogrzewania niż w mieszkaniach.